Ціни на оренду житла варіюються: від 24 тисяч гривень за однокімнатну квартиру у Львові до 5 тисяч у Запоріжжі. Усе, що потрібно знати про оренду нерухомості. 16 жовтня 2024 року.

Ілюстраційне зображення з веб-сайту Pixabay.

Ціна оренди житла в Києві не впала, але зупинилися

Які є основні тренди та сезонні зміни в сфері оренди житла в Україні? Осінь вже в розпалі, і які висновки можна зробити про цей час?

Попит починає активно зростати наприкінці серпня і на початку вересня. Ціни залишилися на тому ж рівні, хоча деякі з них можуть трохи підвищитися, але це явище не є поширеним. Студенти вже орендували більшість зручних та бюджетних квартир, і тепер, коли з'являється аналогічна пропозиція, її швидко забирають. Це може створити враження, що існує певний ажіотаж на ринку. Проте, загалом цінова ситуація в Києві залишилася стабільною.

На 3-5% менше вартість у порівнянні з літніми цінами на Західній Україні.

Ми усвідомлюємо, що масштабна війна суттєво змінила ситуацію на ринку оренди, особливо в контексті регіональних відмінностей. У більш безпечних західних областях спостерігається зростання цін. Натомість на територіях, де тривають бойові дії, орендні ставки значно знижуються. Які тенденції ви можете відзначити за останні кілька місяців?

Останніми місяцями спостерігається певна тенденція в прифронтових областях, таких як Харків, Запоріжжя та Суми. Люди, які живуть у цих регіонах, частково залишили свої домівки, намагаючись уникнути небезпеки. Проте масового переселення на захід України не відбулося. Для того, щоб вижити, необхідно мати стабільну роботу, а найбільше можливостей працевлаштування відкривається в столиці. Тому чимало людей вирішили переїхати до Києва. Вони мають змогу швидко повернутися до своїх рідних областей, якщо виникне така потреба. Багато хто переїжджає сюди, адже з Києва можна легко вирішити свої справи в рідних регіонах за один або два дні, і повернутися, коли ситуація стане більш спокійною.

Щодо західних регіонів нашої країни, приблизно два тижні тому я мала розмову з колегами з Тернополя, Ужгорода, Чернівців та Львова. Вони зазначили, що ціни на житло знизилися на 3-5% у порівнянні з літніми показниками. Однак це зниження не є суттєвим. На сьогоднішній день у цих містах активно ведеться будівництво, а вже майже три роки триває повномасштабна війна, внаслідок якої з'явилися нові житлові комплекси, люди проводять ремонти, і площа новобудов стала досить великою. Це, в свою чергу, впливає на високі ціни на оренду. Наприклад, однокімнатні квартири можуть мати площу 70-90 квадратних метрів, що робить їх значно дорожчими, адже за метражем вони нагадують простору трикімнатну квартиру у Києві.

Київ: 15000-16000 грн, Львів: 22000-24000 грн, Запоріжжя: 4000-5000 грн

Поговорімо про абсолютні показники вартості, щоби ми розуміли приблизно порядок цін, який зараз є на оренду житла. Будемо виходити із однокімнатної квартири, але добротної в Києві, у Львові і Запоріжжі.

Однокімнатні квартири з добрим ремонтом в Україні мають різні цінові категорії в залежності від міста. У Києві ціни коливаються в межах 15000-16000 грн, тоді як у Львові вони вищі — приблизно 22000-24000 грн. У Запоріжжі ж можна знайти такі квартири за 4000-5000 грн. Олена Гайдамаха уточнює, що йдеться про житло площею від 42 до 50 квадратних метрів, що вважається комфортним для одного мешканця.

Олена Гайдамаха. Зображення з відеозапису.

Попит на високі поверхи залишався стабільним, незважаючи на відключення електроенергії.

Якщо поговорити про перспективи цієї зими, коли ми можемо залишатися тривалий час без світла, то ті будинки, які надають більше перспектив у цьому сенсі, можуть теж користуватися певною перевагою. Чи ви спостерігаєте на ринку нерухомості якісь додаткові пропозиції або додаткові пояснення в описі помешкань, що от тут, наприклад, енергонезалежний будинок, або ОСББ в цьому будинку, наприклад, встановило генератор, який унезалежнює мешканців.

У оголошеннях з'явилась нова інформація. Ріелтори почали зазначати, що будинок оснащений генератором, є постачання води, а також працює один із трьох ліфтів, що дозволяє підніматися на високі поверхи. Багато людей нині встановлюють генератори у своїх під'їздах, щоб забезпечити себе водою, теплом і функціонуванням хоча б одного ліфта. І мушу зазначити, що попит на квартири на верхніх поверхах не зменшився, незважаючи на літні перебої з електропостачанням.

У мене дуже багато є випадків, коли люди саме всередині липня знімали квартири на 20-25 поверсі. І саме в цей період ці квартири коштували 13 000, а стали коштувати 15 000, незважаючи на те, що високі поверхи. Зараз, наприклад, ці квартири обладнані вже генераторами і люди навіть не замислюються щодо цього. Молодь, яка залишилась в Києві, все ж таки обирає комфортне житло. І вигляд з вікна для них теж має значення. Квартира в гарному стані теж має значення.

Чи відповідають ціни на оренду житла фінансовим можливостям українців?

Хочу трошки зробити уточнення: я мала на увазі, коли називала цифри, то це квартири від 42-50 квадратних метрів. Це комфортна однокімнатна квартира, її інколи називають євродвушка, тому що окремо виводять кімнату і роблять її спальнею. Якщо ми говоримо за квартири, наприклад, 32 квадратні метри, то вони трохи дешевші. Це не обов'язково хрущівки, є нові масиви, є квартири однокімнатні 32-34 метри, які користуються попитом. В Києві є дуже маленькі квартири - 28 метрів квадратних - смарт-квартири і молодь дуже полюбляє їх знімати, тому що вони не хочуть витрачатися багато і витрачати свій час на прибирання цієї квартири.

Щодо заробітків, ситуація є досить складною. Не варто забувати, що потрібно також сплачувати комунальні послуги. Це може вплинути на коливання цін на житло, особливо, коли ми отримаємо квитанції під час опалювального сезону. Якщо ці рахунки виявляться надто високими, це створить додатковий тягар для орендарів, що, можливо, призведе до незначного зниження вартості оренди. Хоча є ймовірність, що цього не станеться. Зазвичай такі квартири орендують люди, які працюють в IT-секторі, і вони можуть собі це дозволити. Наприклад, вартість оренди може становити близько 20 000 гривень під час опалювального сезону, тоді як для комфортного життя потрібно мати дохід не менше 60 000 гривень.

Трохи затих відтік людей із Сум

Міста, в яких зараз складна ситуація через регулярні обстріли з боку Росії. Суми. Як ви думаєте, чи спостерігається в даний час витік населення з цього регіону? Яка обстановка на місці?

З міста Суми дійсно відбувається евакуація значної кількості мешканців. Однак, останнім часом, здається, що потік людей, які виїжджають до Києва, дещо зменшився. Кількість звернень від жителів Сум знизилася. У Сумах орендують житло переважно люди з сусідніх районів. Більшість населення продовжує залишатися в небезпечних зонах, оскільки звикли до свого способу життя і не бажають змінювати місце проживання.

"Такого зниження цін саме для Києва щодо продажу квартир я не пам'ятаю за 25 років"

Якщо розглядати питання, наскільки вигідно сьогодні займатися орендою житла, то які фактори слід врахувати? Які вимоги потрібно виконати? Які кроки слід зробити, щоб підготувати квартиру або будинок до здачі в оренду найбільш ефективно?

Ріелтор - це все ж таки про бізнес. А бізнес - це гроші. Наче треба купувати, бо це вигідно. Але я не хочу обманювати наших слухачів тим, що дохідність і прибуток, який людина отримає в разі здавання квартири в оренду, дуже маленький. Тому зараз на сьогоднішній день треба вкладати в якісь цінні акції, в якісь стартапи гроші, щоби отримувати більш високу дохідність. Дохідність 3-4% річних - це дуже маленька дохідність. Але такого зниження цін саме для Києва я не пам'ятаю за 25 років роботи в нерухомості на нові квартири, які в продажі стають. Дуже багато людей до повномасштабного вторгнення купували квартири пулами по три, чотири, п'ять квартир, щоби здавати в оренду, щоб це був їх прибуток, заробіток. Зараз дуже багато людей все ж таки звертаються - ті, хто купили до війни певну кількість квартир - може, ми її продамо? Але коли вони чують від фахівця, яка вартість цієї квартири, вони зупиняються. Тому що вони витратили в 2020-21 році набагато більше грошей, щоб купити цю квартиру, ніж вона коштує зараз тут саме в місті Києві. Навіть якщо ми трошки відхилимося від Києва, наприклад, Житомир, Біла Церква, Вінниця, то там ціни просто досягли такої висоти, якої не було на початку повномасштабного вторгнення. Дуже високі ціни, хоча це поруч.

Дуже у такого бізнеса слабенька дохідність. І якщо зараз ціни коливаються і можна придбати однокімнатну квартиру навіть за 28 000 доларів у Києві - стара побудова на вторинному ринку. Первинний ринок - там ціни доволі високі. Від 1500 доларів за квадратний метр коливання цін йде.